Urbanismo · Licencias y disciplina
Licencias, expedientes de disciplina, sanciones y órdenes de demolición. Defendemos tus intereses ante el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía.
Ámbito
Urbano y rústico
Normativa
LISTA · Ley 7/2021
Primera cita
Gratuita
Bufete Scruz Abogados
Una licencia denegada, un expediente de disciplina abierto o una orden de demolición no se resuelven en el despacho: se resuelven contra el reloj. En urbanismo casi todo es un plazo —el que tiene el ayuntamiento para resolver, el que tienes tú para recurrir, el que da por consolidada una obra—, y lo que no se discute en plazo se convierte en firme.
En Scruz Abogados llevamos expedientes urbanísticos en Lucena y el resto de la Subbética, en la provincia de Córdoba y en Málaga: licencias de obra y de ocupación, declaraciones responsables y comunicaciones previas, segregaciones y parcelaciones, expedientes de protección de la legalidad, sanciones y órdenes de restablecimiento. Trabajamos sobre el expediente municipal completo —informes técnicos incluidos— y con apoyo de arquitecto o agrónomo cuando el asunto lo exige.
La vía más rápida no siempre es la judicial: muchas denegaciones y apercibimientos se reconducen con alegaciones o con un recurso administrativo bien planteado, y no son pocos los casos en los que el problema de fondo es de propiedad —linderos, servidumbres de paso, obras que invaden fincas vecinas—, que se resuelve por la vía del derecho civil. Verificamos los plazos y las posibilidades reales antes de dar cualquier paso.
Qué tramitamos
Toda la defensa urbanística: desde la solicitud de la licencia hasta el recurso contra la resolución que ordena demoler.
Tramitamos e impugnamos licencias de obra mayor y menor, de apertura y de ocupación —la antigua licencia de primera ocupación—, y revisamos la declaración responsable o la comunicación previa antes de presentarla: si la obra requería licencia, la declaración no la legaliza.
Analizamos qué es legalizable y qué no: qué actuaciones pueden regularizarse con una licencia tardía, cuáles exigen restablecer la realidad física alterada y hasta cuándo conserva el ayuntamiento la potestad para actuar.
Más infoDefendemos frente a expedientes de protección de la legalidad: requerimientos de suspensión, órdenes de restablecimiento y demolición, y declaraciones de ruina. Alegaciones, prueba técnica y recurso contra la resolución que cierre el expediente.
Más infoAlegamos contra las multas: tipificación de la infracción, proporcionalidad de la sanción, caducidad del procedimiento y prescripción, que en Andalucía tiene plazos distintos según la infracción sea leve o grave.
Construcciones y usos en suelo no urbanizable, viviendas vinculadas a la explotación, naves, balsas y cerramientos: qué admite el planeamiento, qué exige autorización de la Junta de Andalucía y cómo defenderse de un expediente en suelo rústico.
Más infoDivisiones de fincas rústicas y urbanas, parcelaciones y reparcelaciones, incluidas las que la ley excluye del silencio positivo: revisamos la operación antes de escriturar para que el problema no aparezca en la notaría.
Recurrimos denegaciones, actos de gestión y aprobaciones de instrumentos de planeamiento y sus innovaciones, y valoramos la responsabilidad patrimonial cuando la ordenación territorial causa un daño evaluable.
Más infoPlazos que deciden el caso
En urbanismo no hay un plazo, hay tres relojes que corren a la vez: el del ayuntamiento para resolver, el tuyo para recurrir y el de la Administración para restablecer la legalidad o sancionar.
Licencia urbanística
Plazo máximo para resolver, con la solicitud completa
En Andalucía el silencio es estimatorio salvo los supuestos excluidos por la ley estatal.
Recurso de reposición o alzada
Desde la notificación del acto
Ley 39/2015. Presentarlo o no condiciona el resto del procedimiento.
Recurso contencioso-administrativo
Desde la notificación o el silencio
La vía judicial no suspende por sí sola la ejecución del acto.
Restablecimiento de la legalidad
Desde la completa terminación o los signos externos
Art. 153.1 LISTA. No legaliza la obra: limita la potestad municipal.
Prescripción de la infracción
Grave o muy grave · leves: 1 año
Art. 169.1 LISTA.
Prescripción de la sanción
Grave o muy grave · leves: 1 año
Art. 169.2 LISTA.
Ejecución de una orden de demolición
Desde el fin del cumplimiento voluntario
Art. 154.5 LISTA: una orden antigua puede seguir viva.
Plazos generales de la Ley 7/2021 (LISTA) y de la Ley 39/2015. El cómputo depende de la fecha de terminación, de la notificación y de los trámites de cada expediente: revisamos el tuyo antes de darlo por firme o por caducado.
Metodología
Analizamos la notificación, el informe técnico municipal, la fecha de terminación de la obra y los trámites ya realizados. De ahí salen los plazos y, con los plazos, la estrategia.
Decidimos la vía: alegaciones en el expediente, recurso contra la resolución, solicitud de licencia de legalización o corrección del proyecto. Te explicamos posibilidades reales y coste antes de elegir.
Presentamos el escrito con los motivos de fondo y de forma, la prueba técnica que sostiene el relato —arquitecto, aparejador o agrónomo cuando hace falta— y, si procede, pedimos la suspensión de la ejecución.
Si la Administración desestima o guarda silencio, preparamos el contencioso-administrativo, incluida la medida cautelar de suspensión, y acompañamos el asunto hasta la sentencia y su ejecución.
Por qué elegirnos
Trabajamos con el Ayuntamiento de Lucena y los de la Subbética y con la Delegación Territorial de Córdoba: los criterios que se aplican en cada oficina no se adivinan desde fuera.
Un expediente urbanístico se gana o se pierde en los informes. Coordinamos arquitectos, aparejadores y agrónomos para que la defensa técnica y la jurídica cuenten lo mismo.
Te decimos qué es legalizable, qué no y cuánto puede tardar antes de que pagues nada. Sin prometer demoliciones que no se van a acordar ni licencias que no se pueden conceder.
Preguntas frecuentes
Las preguntas más habituales sobre licencias, disciplina urbanística, suelo rústico y órdenes de demolición.
Depende de si la obra es compatible con el planeamiento. Si lo es, la vía normal es solicitar una licencia de legalización, aunque conlleve sanción. Si no lo es, o afecta a suelo con protección especial, la Administración puede ordenar el restablecimiento: la demolición y la reposición del terreno al estado anterior. Y hay un matiz que conviene tener claro: que la potestad para demoler haya prescrito no convierte la obra en legal, ni permite ampliarla, ni da derecho automático a los suministros.
Lo primero es no dejar correr los plazos. El expediente pasa por trámites de audiencia en los que se pueden presentar alegaciones y pruebas, y termina con una resolución que puede ordenar la suspensión, el restablecimiento o archivar lo actuado. Revisamos la notificación y el informe técnico municipal, alegamos lo que corresponda —prescripción, caducidad, compatibilidad con el planeamiento o errores de hecho— y recurrimos la resolución si es desfavorable.
La licencia exige un pronunciamiento del ayuntamiento antes de empezar la obra. La declaración responsable y la comunicación previa permiten iniciar la actuación con la documentación presentada, sin esperar resolución, pero solo para los actos que la ley excluye de licencia. El error frecuente es presentar una declaración responsable para una obra que requería licencia: eso no legaliza nada y suele acabar en un expediente de disciplina.
En Andalucía el plazo máximo para resolver una licencia urbanística es de tres meses desde que la solicitud está completa. Si no hay resolución expresa, la licencia se entiende estimada por silencio, salvo en los supuestos excluidos por la legislación estatal (parcelaciones y divisiones, edificación de nueva planta, casas prefabricadas, talas de masas arbóreas...), donde el silencio es negativo. La frontera entre un caso y otro se decide con la solicitud en la mano.
La potestad municipal para restablecer la legalidad tiene un límite temporal general de seis años desde la completa terminación de la obra o desde la aparición de signos externos que permitan conocerla. Hay supuestos excluidos de ese plazo, y además una orden de demolición dictada en plazo puede ejecutarse durante cinco años más. La antigüedad se acredita con prueba —vuelos, catastro, suministros, escrituras—: es un análisis de fechas, no de opiniones.
La denegación es un acto administrativo recurrible: recurso de reposición o de alzada en el plazo de un mes y, después, contencioso-administrativo. En función del motivo (informe técnico desfavorable, régimen de distancias, clasificación del suelo), a veces es mejor corregir el proyecto y volver a solicitarla que pleitear. Valoramos las dos vías, sus plazos y su coste antes de elegir.
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