Obra sin licencia: cuándo prescribe y cuándo toca demoler

La notificación llega cuando ya nadie acordaba de la obra: un requerimiento de suspensión, un expediente de restablecimiento o directamente una orden de demolición. Y casi siempre la primera pregunta es la misma: ¿no había prescrito esto?. La respuesta corta: depende de la fecha de terminación, del tipo de obra y de si la orden anterior se llegó a ejecutar. Esta guía ordena los relojes del urbanismo andaluz —LISTA, Ley 7/2021— y el procedimiento paso a paso. El marco completo está en la ficha de urbanismo del despacho.

1. Los dos relojes: restablecimiento y sanción

Lo primero es no confundir dos potestades distintas que corren a la vez:

• Restablecimiento de la legalidad (demoler, retirar, reponer el terreno): prescribe a los 6 años desde la completa terminación de la obra o desde que aparecen signos externos que permiten conocerla (art. 153.1 LISTA). Es la pregunta que de verdad decide si toca demolir.
• Sanción (la multa): prescribe distinto — a los 4 años las infracciones graves y muy graves, a 1 las leves (art. 169.1), y la sanción firme prescribe a los 3 años sin cumplir (169.2). Que la multa haya prescrito no protege la obra: son relojes independientes.

Hay supuestos excluidos del plazo de 6 años —las obras en suelo con protección especial o las actuaciones que la ley declara imprescriptibles— y un matiz que casi nadie tiene en cuenta: que la demolición haya prescrito no convierte la obra en legal. Ni permite ampliarla, ni da derecho automático a los suministros, ni a una licencia de legalización.

2. La orden de demolición no muere con el plazo

Segundo reloj que sorprende: una orden de restablecimiento dictada en plazo (dentro de esos 6 años) puede ejecutarse durante 5 años más desde el fin del cumplimiento voluntario (art. 154.5 LISTA). El ayuntamiento no necesita dictar una orden nueva cada año: le basta con la primera bien notificada y con impulsar la ejecución.

Por eso la estrategia defensiva no es «aguantar hasta que prescriba»: es defender el expediente en los trámites donde todavía se puede ganar — alegaciones, prueba de la fecha de terminación, recurso contra la resolución— y, si la orden llega a ser firme, valorar las causas de impugnación en vía judicial o las vías de regularización que queden abiertas.

3. ¿Qué es legalizable y qué no?

Antes de hablar de demoler, hay que saber si la obra admite legalización. La frontera es la compatibilidad con el planeamiento:

• Obra compatible con la ordenación (o fuera de ordenación tolerada): la vía es la licencia de legalización, con sanción si procede. Es la solución habitual de las porches, cubiertas, cercados y naves menores hechas sin papeles.
• Obra incompatible (uso prohibido, parámetros incumplidos, suelo con protección): la legalización no existe y la Administración puede ordenar el restablecimiento. Aquí el expediente se defiende, no se regulariza.
• Declaración responsable presentada para obra que exigía licencia: no legaliza nada — la presentación no convalida el título y suele acabar en expediente. La guía de licencia de obra menor y declaración responsable detalla qué vía exige cada obra.

La prueba de la fecha de terminación —vuelos aéreos, catastro, altas de suministro, escrituras, fotografías satélite— es la que decide el reloj de los 6 años: se defiende con fechas, no con opiniones.

4. El expediente paso a paso: qué hacer al recibir la notificación

El procedimiento de protección de la legalidad (art. 154 LISTA) tiene trámites donde sí se decide el caso:

• Requerimiento de suspensión (10 días para alegar): momento de aportar títulos, licencias y prueba de antigüedad. A veces el expediente muere aquí.
• Expediente de restablecimiento: trámite de audiencia con alegaciones —prescripción, compatibilidad, errores del informe técnico, invasión de dominio público— y prueba. Se puede pedir la suspensión de la ejecución cuando la legalidad del acto lo permita.
• Resolución: orden de restablecimiento o archivo. Contra ella, recurso de reposición o alzada en 1 mes y, después, contencioso-administrativo en 2 meses.
• Ejecución: si la orden es firme, el ayuntamiento ejecuta subsidiariamente a costa del obligado, con la inscripción de la limitación en el Registro de la Propiedad en su caso.

La vía recursiva completa —qué recurso, en qué plazo y con qué efectos— está explicada en la guía de recursos administrativos, y el proceso sancionador comparte casi todo su andamiaje con el servicio de recursos del despacho.

5. Preguntas frecuentes