1. Cuándo procede
El desahucio por falta de pago se basa en el impago de la renta o de cantidades asimiladas, como gastos o suministros pactados como renta. No hace falta un impago prolongado: basta el incumplimiento que la ley y el contrato consideran causa.
También puede fundarse en el impago de la fianza o de las cantidades que el contrato asimila a renta, según lo pactado.
2. Requerimiento y MASC
Antes de demandar suele ser necesario intentar la negociación previa obligatoria, el llamado MASC, que en arrendamientos pasa por un intento de conciliación o mediación previo documentado.
Un requerimiento fehaciente de pago bien redactado fija la fecha y la cantidad adeudada, y sirve tanto para intentar el cobro como para preparar la demanda.
3. La demanda y el juicio
La demanda acumula el desahucio y la reclamación de rentas, y en ella se fija la cantidad debida y lo que se pide. El procedimiento es el del juicio verbal y tiene un cauce rápido con plazos cortos.
En el acto del juicio se discuten el impago y las excepciones, y el juez dicta sentencia que puede ordenar el desalojo y condenar al pago.
4. Plazos y enervación
El inquilino puede enervar el desahucio, es decir, paralizarlo pagando lo debido, siempre que se cumplan los requisitos legales y no se haya enervado antes en ciertas condiciones. El plazo y la forma de pago son decisivos.
También hay plazos para oponerse a la demanda y para preparar la prueba del pago o del acuerdo, que conviene documentar siempre.
5. Reclamación de rentas y daños
Junto al desalojo se reclaman las rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega, además de los daños y los gastos cuando proceda. La liquidación debe apoyarse en el contrato y en los recibos.
Si el inquilino no paga tras la sentencia, queda la vía de ejecución, con posible embargo de bienes o de la nómina según los casos.
6. La defensa del inquilino
El inquilino puede oponer defectos formales del requerimiento, del MASC o de la demanda, discutir la cantidad reclamada y alegar el pago o el acuerdo. También puede plantear la vulnerabilidad y pedir suspensión en los supuestos legales.
Reunir recibos, transferencias y comunicaciones es la mejor forma de demostrar que se ha pagado lo reclamado y frenar el procedimiento.
Checklist antes de actuar
- Documenta el impago y las cantidades debidas.
- Intenta el MASC previo por escrito.
- Guarda los justificantes de pago.
- Revisa los plazos para oponerte.
- Valora la enervación antes del juicio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar el desahucio pagando?
Sí, mediante la enervación: pagando lo adeudado en plazo y forma se puede paralizar el procedimiento, siempre que se cumplan los requisitos legales y no se haya enervado antes en los supuestos que lo impiden.
¿Hay que intentar un acuerdo antes de demandar?
En materia de arrendamientos rige la negociación previa obligatoria (MASC), que exige acreditar un intento de conciliación o mediación antes de presentar la demanda de desahucio.
¿Se pueden reclamar las rentas además del desalojo?
Sí. La demanda acumula el desahucio y la reclamación de las rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega, más los daños y gastos cuando procedan.
Revisado por Sergio Cruz Chacón, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Lucena y titular de Scruz Abogados. Más de 20 años de experiencia en derecho civil, familia, penal, laboral y mercantil.
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