Málaga es una de las capitales donde más se ha tensado el alquiler en los últimos años: demanda de estudiantes, profesionales y visitantes, precios en máximos históricos y contratos que a veces se firman con cláusulas que ningún inquilino debería aceptar. Esta guía repasa los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce a quien alquila su vivienda habitual en Málaga, y los puntos donde más se juega la tranquilidad de quien firma.
1. El contrato: duración y fianza
El contrato de vivienda habitual es libre en su duración, pero la ley concede al inquilino dos extensiones legales: si el contrato es de un año o menos, el inquilino puede obligar a prorrogarlo hasta 5 años; si es de más de un año, hasta 7. Son las llamadas prórrogas forzosas: el casero no puede echarte al vencimiento si tú quieres seguir, salvo las excepciones legales (que necesite la vivienda para sí o familiares en ciertos casos, con preaviso y condiciones).
La fianza está limitada a una mensualidad y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en Andalucía, el sistema de depósitos de la Junta). Pedir «dos o tres meses de fianza» o disfrazar la garantía con otros nombres es ilegal: cualquier garantía adicional (aval, seguro de impago) solo puede exigirse para contratos de más de dos años. Si te la exigen en un contrato de un año, puedes negarte.
2. La renta: actualización anual y qué no puede hacer el casero
La renta solo puede actualizarse una vez al año, y en la fecha del contrato, aplicando el índice pactado. Ojo a dos abusos frecuentes: las revisiones «con cada renovación» (no cabe, solo hay una anual) y las cláusulas de revisión indexadas a índices no pactados. La renta no puede subirse fuera de ese mecanismo: si te comunican una subida extraordinaria a mitad de contrato, probablemente es reclamable.
3. Reparaciones, obra y derecho de adquisición
Las reparaciones estructurales (estructura, cubiertas, fontanería general) corresponden al casero; las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario, al inquilino. Si las obras privan de bienes esenciales (cocina, baño) durante más tiempo del razonable, el inquilino puede pedir suspensión o resolución del contrato e incluso una baja proporcional de renta. Y si el casero decide vender, quien lleve viviendo en el piso al menos dos años tiene derecho de adquisición preferente: el casero debe ofrecerle la venta en las mismas condiciones antes de vender a un tercero.
4. Fianza al salir: el clásico conflicto
La fianza debe devolverse en el mes siguiente al fin del contrato, descontando solo las deudas reales y los daños imputables al inquilino, nunca el desgaste por uso normal.El casero debe justificar cada descuento (facturas, presupuesto, certificado del depósito). Ante retención injustificada, cabe reclamar primero por escrito y luego por vía judicial — y como en el resto de reclamaciones, el orden y la prueba hacen la diferencia entre recuperar la fianza o perder meses.
5. Si el casero quiere echarte: desahucio
La expulsión solo puede decretarla un juez. Ante un impago, el casero puede pedir el desahucio y el inquilino tiene opciones: enervar (pagar antes del juicio y evitar el desalojo, solo una vez), oponerse si el impago es discutible, o negociar un plazo voluntario. Fuera del impago, la resolución por incumplimientos exige que estos sean graves. Nunca conviene «irse por las buenas» si el casero presiona con corte de suministros o cambios de cerradura: son conductas ilícitas que pueden reclamarse.
6. Preguntas frecuentes
¿El casero puede subir la renta cada año lo que quiera?
No: solo una actualización anual según el índice pactado en el contrato, y solo si el contrato la prevé. Las subidas fuera de ese cauce pueden reclamarse.
Me pidieron dos meses de fianza y un aval, ¿es legal?
La fianza máxima legal es una mensualidad. La garantía adicional solo cabe en contratos de más de dos años. En un contrato de un año, exigir aval o «fianza extra» no es legal y puedes negarte.
¿Cuánto tarda un desahucio en Málaga?
Depende del juzgado y de la carga de trabajo, pero en la práctica el juicio verbal de desahucio suele resolverse en pocos meses desde la demanda. La enervación (pago antes de la vista) puede cerrar el proceso sin desalojo.
¿Tengo derecho a que me vendan el piso que alquilo?
Tienes derecho de adquisición preferente si llevas al menos dos años en el alquiler: si el casero vende, debe ofrecértelo en las mismas condiciones. Si no lo hace, puede reclamarse la preferencia dentro de los plazos legales.
El casero no devuelve la fianza, ¿qué hago?
Pide primero la devolución por escrito (burofax o correo con acuse) descontando solo deudas o daños reales. Si sigue retención, la reclamación judicial de cantidades es rápida en cuantías menores y puede incluir los intereses legales desde la retención.
Revisado por Sergio Cruz Chacón, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Lucena y titular de Scruz Abogados. Más de 20 años de experiencia en derecho civil, familia, penal, laboral y mercantil.
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Contenido orientativo. La información de esta guía no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado para tu caso concreto.