Vicios ocultos en la compraventa de una vivienda

1. Qué es un vicio oculto

Un vicio oculto es un defecto que existía en el momento de la venta, que no se veía en una revisión normal y que hace que la cosa no sirva para el uso previsto o reduce tanto su valor que el comprador no la habría comprado en esas condiciones.

La clave es que sea oculto y anterior a la venta. Si el defecto se veía a simple vista o el comprador conocía el problema, no hay vicio oculto que reclamar, porque se entiende que lo asumió al comprar.

2. Diferencia con el defecto aparente y con el vicio de la finca

El vendedor responde de los vicios ocultos, pero no de los defectos que se ven en el contrato o en una visita normal. Tampoco basta con que algo se deteriore después de la compra: hay que probar que el origen estaba ya antes.

También hay que distinguir entre el vicio oculto de la compraventa y el defecto constructivo frente al promotor o la constructora, que se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación. La vía y el responsable son distintos.

3. Cómo se reclama al vendedor

El comprador puede pedir la reparación del defecto, una rebaja del precio o la resolución de la compraventa, según la gravedad del vicio. Lo primero es comunicar el problema por escrito al vendedor, con una descripción clara y una petición concreta.

Si hay plazo, el requerimiento fehaciente deja constancia de la reclamación y de la fecha. Conviene conservar el contrato, las fotos, los informes y toda la correspondencia con el vendedor y con la inmobiliaria.

4. La prueba técnica

Un peritaje independiente que determine el origen, la antigüedad y el coste de la reparación es la prueba que más pesa. Sin informe, es fácil que la discusión se convierta en un pulso de afirmaciones.

El informe debe explicar si el defecto se podía detectar a simple vista y si existía antes de la venta. Cuanto más concreta y razonada sea la conclusión, menos margen le deja a la parte contraria.

5. Plazos y pérdida del derecho

Las acciones por vicios ocultos están sujetas a plazos y caducan si no se ejercitan a tiempo. Por eso no conviene demorar la reclamación esperando a que el problema se agrave o a que mejore la relación con el vendedor.

Además, si se entrega la vivienda y se acepta sin reservas, o si se realizan reformas que alteran el estado en que se recibió, la reclamación se complica. Lo mejor es documentar el estado inicial cuanto antes.

6. Errores que conviene evitar

Firmar la escritura sin haber revisado la vivienda, reformar sin documentar el estado original o reclamar solo de palabra son errores que luego se pagan caros. También lo es aceptar una reparación que no soluciona la causa del problema.

Antes de comprar, una revisión técnica previa y una lectura atenta del contrato y de la nota simple reducen mucho el riesgo. Y si el defecto ya existe, actuar con prueba y por escrito es la mejor defensa.

Preguntas frecuentes