1. Qué debe probar el propietario
Debe justificar el contrato, la existencia y vencimiento de la deuda, el importe y el requerimiento de pago. La demanda debe separar rentas, intereses y penalidades legalmente exigibles.
2. Requerimiento y enervación
El arrendador debe ofrecer un plazo para regularizar antes de reclamar por la vía del desahucio. Si el inquilino paga y cumple los requisitos dentro del plazo, puede enervar y evitar el desalojo.
3. La demanda y el juicio
La demanda puede celebrarse por el procedimiento monitorio o en un juicio verbal con prueba. Contesta admitiendo los hechos ciertos, respondiendo a los impagados y proponiendo las pruebas que necesitas.
4. Defensas del inquilino
Puede ser relevante que la renta esté pagada, la deuda prescrita, el requerimiento insufiente o la ocupación no ser la alegada. Cada defensa necesita documentos, fechas y una explicación jurídica.
5. El lanzamiento
Una sentencia desfavorable no autoriza a tomar el inmueble por la fuerza. El lanzamiento cumple las garantías del procedimiento y solo el órgano competente puede ejecutarlo.
6. Obligaciones hasta el final
Mientras no exista lanzamiento, cumple las obligaciones vigentes, conserva la fianza, documenta el estado de la vivienda y comunica cualquier incidencia al juzgado.
Checklist antes de actuar
- Conservar contrato y recibos.
- Revisar el requerimiento.
- Comprobar el plazo de enervación.
- Reunir pruebas de pago y vivienda.
- Acudir con el escrito y pedir plazo.
Preguntas frecuentes
¿Se puede echar a un inquilino sin juicio?
No. La recuperación requiere resolución y lanzamiento judicial. Cambiar la cerradura o recuperar el inmueble por la fuerza puede generar responsabilidad civil y penal.
¿Pagar la renta tarde evita el desahucio?
Pagar puede evitar que se acumule la deuda y, si cumple los requisitos legales, permitir la enervación. El momento del pago y su comunicación al arrendador son importantes.
¿La enervación impide futuros desahucios?
La enervación evita el desalojo en ese procedimiento, pero no crea una autorización distinta ni impide la reclamación de futuros impagos. Deben respetarse las nuevas obligaciones del contrato.
Revisado por Sergio Cruz Chacón, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Lucena y titular de Scruz Abogados. Más de 20 años de experiencia en derecho civil, familia, penal, laboral y mercantil.
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