1. Qué son las arras
Las arras son la cantidad que una parte entrega a la otra al iniciar la compraventa, como señal o garantía. Su régimen no es automático: depende de lo que se haya pactado y del tipo de arras de que se trate.
Existen tres tipos: penitenciales, confirmatorias y penales. Distinguirlos es esencial, porque las consecuencias de incumplir son muy distintas.
2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten desistir del contrato: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla doblada. Es el tipo más habitual en la compraventa de vivienda entre particulares.
Por eso conviene que el contrato diga con claridad si las arras son penitenciales, porque de ello depende que se pueda o no romper el acuerdo.
3. Confirmatorias y penales
Las arras confirmatorias son una señal del contrato ya perfeccionado y se descuentan del precio; si hay incumplimiento, se exige el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños.
Las penales fijan de antemano la indemnización por incumplimiento, sin sustituir la obligación de cumplir salvo pacto en contra.
4. Qué pasa si se incumple
Con arras penitenciales, el incumplidor se atiene a perder lo entregado o a devolverlo doblado, sin más indemnización. Con las confirmatorias, la parte que cumple puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver con daños.
La calificación de las arras puede discutirse en juicio si el contrato no es claro, lo que alarga el conflicto y encarece la reclamación.
5. Cómo se redactan
El contrato debe indicar el tipo de arras, el importe, el plazo para firmar la escritura y las condiciones de la operación. Una cláusula mal redactada genera dudas sobre la voluntad de las partes.
Fijar por escrito qué ocurre en caso de no obtener financiación o de defectos en la vivienda evita conflictos posteriores.
6. Errores frecuentes
El error más común es entregar la señal sin contrato o con un documento que no aclara el tipo de arras. También lo es creer que siempre se recupera lo entregado si la compra no se cierra.
Revisar el contrato antes de firmar y dejar claro el régimen de las arras es la mejor protección para ambas partes.
Checklist antes de actuar
- Deja por escrito el tipo de arras.
- Fija el plazo para la escritura.
- Acuerda qué pasa sin financiación.
- Guarda el contrato y los justificantes.
- Revisa la vivienda antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si me echo atrás tras dar las arras?
Depende del tipo pactado. Si son penitenciales, el comprador pierde la cantidad y el vendedor debe devolverla doblada. Si son confirmatorias, la otra parte puede exigir el cumplimiento o indemnización.
¿Las arras descontan del precio?
Sí, en la compraventa las arras entregadas se descuentan del precio en el momento de la escritura. Su función es servir de señal y de garantía del acuerdo.
¿Tengo que firmar un contrato para dar arras?
Es muy recomendable. Un contrato que fije el tipo de arras, el plazo y las condiciones evita discusiones sobre la voluntad de las partes y sobre las consecuencias del incumplimiento.
Revisado por Sergio Cruz Chacón, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Lucena y titular de Scruz Abogados. Más de 20 años de experiencia en derecho civil, familia, penal, laboral y mercantil.
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